北京城建09年业绩确定性高 开始进入环保产业

事件描述：
　　近期，我们对北京城建进行了实地调研，与公司管理人员就公司的经营情况、发展战略和行业观点等问题进行了沟通交流。
　　评论：
　　1. 09年业绩确定性高。公司09年主要项目结算来源是北京世华水岸一期、花市枣苑、北苑家园以及奥运村等。其中，世华水岸项目一期已售完，均价13400元/平米，将于明年确认收入；花市枣苑项目4幢写字楼已售出3幢，收入6.7亿元，也将于明年结算；公司参股的奥运村项目销售非常好，目前已基本售完，均价高达25000-28000元/平米，09年将开始贡献投资收益。因此，公司09年业绩的确定性相当高。
　　2. 新开盘项目价格随行入市，取得了良好的销售效果。公司参股50%的首城国际项目近日开盘销售，该项目地段相对较好，由于采取了灵活的定价策略，销售效果比较理想，一期已售出200多套，并且有相当的登记客户。经过我们对该项目的现场考察，售楼处客户访问量确实明显超过其他楼盘。我们认为，在目前的市场情况下，对合适的项目采取合适的定价策略，需求端的积极反映还是比较明显的。
　　3. 现有储备项目风险整体可控。公司目前在北京和重庆有4个土地一级开发的项目，总规划建筑面积约130万平米，如果项目合适，公司有望将其纳入储备进行二级开发；北京崇文区望坛的回迁房项目，预计投资40多亿元，政府承诺的回报率为10%-15%；公司股权占比40%的舟山项目，总规划建面400万平米，土地成本仅为30万/亩，而目前评估值达到170万/亩；当前处于销售期的世华水岸、首城国际和北苑家园等项目，由于项目位置较好，销售前景相对较好。公司认为目前风险较大的只有07年取得的合作开发的来广营4号地项目，由于地价稍高，从目前来看，具有一定的风险。
　　4. 开始进入环保产业。公司开始进入污水处理等环保产业，目前已有7个项目，公司对项目的选择一般收益率要求在10%以上。公司看好环保产业的发展，或将加大对此的投入。
　　5. 对市场和行业的看法。公司认为，对于房地产公司来说，保持一个合适的规模及土地储备是合理的，盲目扩张在行业周期反转时将是危险的，适度的储备将有利于公司的稳步发展。对于保障性住房的建设，公司觉得政府仍然需要完善相关投资和销售等的模式，否则房企参与的动力将不强。
　　6. 上调公司评级至“增持”。根据最新了解到的情况，我们调整原有盈利预测，预计公司08、09年的每股收益分别为0.57元和0.72元，鉴于公司09年业绩较高的确定性，以及公司经营风格较为稳健，上调公司投资评级为“增持”。